Rester locataire ou acheter en Seine-et-Marne : le calcul honnête en 2026

« On paye 1 100 € de loyer pour un T3 à Mitry, on pourrait presque rembourser un crédit avec ça. » Je l'entends chaque semaine, et c'est souvent vrai. Mais « presque » cache trois choses : l'apport, les frais de notaire et la taxe foncière. Voici le match location / achat tel que je le fais avec les familles de Seine-et-Marne, sans tricher dans un sens ni dans l'autre.

Ce que disent les chiffres franciliens

Commençons par les faits, parce qu’ils sont têtus. En Île-de-France, les loyers médians du parc privé ont été multipliés par 3,8 entre 1984 et 2020 dans le vide (et par 3,9 dans le meublé), selon l’Institut Paris Région. Sur la dernière décennie, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne relève un loyer médian passé de 18,3 €/m² en 2014 à 20,8 €/m² en 2025 : +13,7 %.

Et l’indice qui sert à réviser les loyers en cours de bail, l’IRL, est passé de 130,57 au 1er trimestre 2020 à 148,37 au 2e trimestre 2026 (+13,6 %). Sur un an, il progresse encore de 1,15 % (chiffres INSEE / ANIL).

Traduction pour un locataire de Seine-et-Marne : un bail signé à 1 000 € en 2020 avec clause de révision se situe aujourd’hui autour de 1 135 € si le propriétaire a appliqué l’IRL chaque année. Ce n’est pas une explosion. C’est une pente régulière — et c’est justement ce qui la rend invisible.

L’argument imparable de l’achat : la mensualité ne bouge plus

Un prêt immobilier à taux fixe, c’est une mensualité gravée dans le marbre pendant 20 ou 25 ans. Le loyer, lui, suit l’IRL. Faisons le calcul sur un cas typique de mon secteur.

Hypothèse de travail (chiffres ronds, à adapter à votre situation) : un couple paie 1 100 € de loyer pour un T3 entre Claye-Souilly et Meaux. Il pourrait consacrer la même somme à un crédit sur 25 ans. À 3,5 % d’intérêt (hypothèse, hors assurance), 1 100 € par mois permettent d’emprunter environ 220 000 €.

Sur 25 ans	Locataire (loyer +1,2 %/an)	Propriétaire (mensualité fixe)
Année 1	1 100 €/mois	1 100 €/mois
Année 10	≈ 1 225 €/mois	1 100 €/mois
Année 25	≈ 1 465 €/mois	1 100 €/mois
Total versé	≈ 380 000 €	330 000 €
À la fin	rien	un logement payé

L’hypothèse de +1,2 % par an est volontairement modérée (c’est l’ordre de grandeur de la hausse annuelle moyenne relevée par l’Institut Paris Région). Sur 25 ans, l’écart dépasse 50 000 € — et surtout, dans un cas vous possédez un bien, dans l’autre non.

Voilà pour la colonne « achat ». Maintenant, la colonne qu’on oublie.

Ce que le loyer ne vous fait pas payer

1. L’apport et les frais de notaire

Pour un bien ancien à 220 000 €, comptez environ 7 à 8 % de frais d’acquisition, soit 16 000 à 18 000 €, auxquels s’ajoutent les frais de garantie et de dossier. La quasi-totalité des banques demandent aujourd’hui que ces frais soient couverts par l’apport. Un locataire, lui, ne mobilise qu’un dépôt de garantie.

C’est le vrai mur pour beaucoup de familles du 77 : ce n’est pas la mensualité qui bloque, c’est le chèque de départ. Bonne nouvelle, il existe des solutions — PTZ, prêt Action Logement, prêt accession sociale — qui réduisent la part à financer au taux du marché.

2. La taxe foncière

Elle a augmenté de 26,3 % en dix ans (2012-2022) d’après l’Union nationale des propriétaires immobiliers, et les communes ont la main dessus. Sur un pavillon en Seine-et-Marne, on dépasse souvent 1 000 € par an selon la commune — soit l’équivalent d’un mois de loyer, parfois deux. Le montant exact figure sur l’avis du vendeur : demandez-le dès la première visite. À intégrer dans le budget dès le départ, pas à découvrir en octobre.

3. L’entretien et les charges

Chaudière, toiture, ravalement en copropriété : c’est le propriétaire qui paie. Je conseille de provisionner 1 % du prix du bien par an pour un pavillon des années 70-80, très courants à Villeparisis ou Claye. Là encore, ce n’est pas rédhibitoire, mais ça doit figurer dans la comparaison.

Le match rejoué avec tous les postes

Reprenons notre couple, mais cette fois avec les vrais coûts du propriétaire sur 25 ans :

Poste sur 25 ans	Locataire	Propriétaire
Loyer ou crédit	≈ 380 000 €	330 000 €
Apport initial (frais)	0 €	≈ 20 000 €
Taxe foncière (1 500 €/an, +2 %/an)	0 €	≈ 48 000 €
Entretien (provision)	0 €	≈ 55 000 €
Total	≈ 380 000 €	≈ 453 000 €
Patrimoine à la fin	0 €	un bien de 220 000 € (valeur d’achat)

Lu vite, le locataire « dépense moins ». Lu correctement, le propriétaire a dépensé 73 000 € de plus et détient un bien de 220 000 € — sans même compter une éventuelle valorisation. L’achat reste gagnant, mais l’écart est bien plus serré que le simple « loyer contre mensualité » ne le laisse croire.

Les trois cas où je dis « restez locataire »

Je ne suis pas là pour vendre un crédit à tout prix. Voici les situations où, dans mon bureau, la réponse est « pas maintenant » :

1. Vous comptez repartir dans moins de 5 ans. Les frais d’acquisition ne sont pas amortis. Mutation probable, couple en construction, projet d’expatriation : attendez.
2. L’apport n’y est pas et aucune aide ne s’applique. Acheter sans couvrir les frais, c’est possible dans de rares cas, mais à des conditions qui grèvent tout l’intérêt de l’opération.
3. Le loyer que vous payez est très en dessous du marché. Un bail ancien à 800 € pour un T4 à Meaux, ça se garde. Le calcul ci-dessus tourne alors clairement en faveur de la location, au moins pour quelques années — et vous en profitez pour épargner l’apport.

Ce que je regarde en rendez-vous

Quand une famille vient me voir avec ce dilemme, je ne sors pas une opinion, je sors un tableur : loyer actuel, IRL, prix du secteur visé, apport disponible, aides mobilisables, taxe foncière de la commune. On obtient une réponse chiffrée en 30 minutes, et souvent une date : « achetez maintenant », ou « dans 18 mois, une fois tel apport constitué ».

Le bon moment n’est pas celui des taux ni celui des voisins. C’est celui de votre budget.

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Vous hésitez entre continuer à louer et acheter en Seine-et-Marne ? Parlons-en, c’est gratuit et sans engagement. Vous pouvez aussi estimer votre budget avec mon simulateur ou lire combien vous pouvez emprunter avec vos revenus.